Цените на имения в квартали до София стигат осемцифрени суми
Пред Pariteni.bg Цветелин Иванов говори за промяната на поведението на българските купувачи на пазара за недвижими имоти, както и за новите тенденции, които се забелязват в този сектор у нас през настоящата 2023 година.
- Във възходяща или низходяща посока се движи пазарът за недвижими имоти в България към днешна дата?
- Ако вземем предвид първото шестмесечие на 2023 година, сравнено със същия период за предходната година, забелязваме спад на броя реализирани сделки у нас. Основна причина за това е промяната в поведението на купувачите, които вече проявяват повече търпение и търсят възможно най-добрата сделка за тях, дори и да се наложи да изчакат малко повече, преди да я сключат.
Само за сравнение, през 2022 година забелязвахме съвсем различно, дори по-истерично поведение сред купувачите, които, притеснени от инфлацията и ежедневното покачване на цените на имотите, искаха да влязат в сделка възможно най-бързо.
Днес ситуацията е по-различна, а на пазара се забелязва повече разум и не се търси покупка “на всяка цена". Благодарение на това, в голям процент от случаите дори се стига до понижаване на исканата цена на имота в региона между 2 и 7 процента - нещо, което не се наблюдаваше като тенденция през 2022 година.
Това, което се забелязва през настоящата година, е и по-ограниченото предлагане на завършени имоти на пазара. Това се дължи до голяма степен и на по-малкия брой опции за покупка след приключена сделка. Имотите, които са в добро състояние и на атрактивна локация, излизат по-рядко на пазара или са с твърде високи цени, за да бъдат продадени. Това също е част от причините да имаме по-малко сключени сделки през настоящата година.
- Кои са добрите сделки днес на българския пазар за недвижими имоти?
- По-разумните и изгодни сделки в момента са тези в новоизграждащи се жилищни сгради, в техния по-ранен етап на строителство. Там се наблюдава предлагане на имоти с между 30 и 35 процента по-ниски цени, сравнено с подобни предложения с издаден Акт 16 в съседни сгради на същата улица.
Тук съветът ми е, преди пристъпване към сделка, купувачите да се обърнат към брокер от водеща агенция, по възможност експерт в ресора “Ново строителство". Той би могъл да даде нужната информация за инвеститора и строителната компания, които стоят зад съответния имот. Това е изключително важно, за да не станат купувачите жертва на порочните практики на пазара в днешно време. Тук отново говорим за нуждата от допълнително търпение, което търсещите покупка на недвижим имот следва да проявят, за да сключат възможно най-добрата сделка.
- Кои са най-атрактивните райони за новоизграждащи се сгради в София към момента?
- Тенденцията показва, че това са т.нар. “южни райони", макар и това понятие да става все по-обширно. Именно там обаче се забелязва най-голямо търсене на апартаменти и къщи тип “ново строителство". Днес за “южен район" можем да определим тези от центъра на града до полите на Витоша, както и всички граничещи и близки до Южна тангента, от село Лозен и Панчарево, чак до Горна Баня и Овча Купел. Някои от тези райони са подходящи за нискоетажно строителство на къщи и комплекси от къщи, а други са в по-силно урбанизирани зони, до главни пътни артерии, като бул. “Черни връх", и са подходящи за високоетажни сгради с над 20 етажа и стотици жилищни единици в тях. Пандемията от Ковид-19 подтикна хората да бъдат възможно най-близо до природата, поради което немалко столичани започнаха да търсят къща или апартамент със собствен двор в покрайнините на града. Най-предпочитаните райони за живеене в къща с двор си остават Бояна, Драгалевци, Симеоново, в.з. Малинова долина, Горна баня, Бистрица, Панчарево и Лозен. В тези райони предложенията за къща стартират от 300 000 евро до имения за осемцифрени суми.
- Да поговорим и за актуалните тенденции при ипотечното кредитиране. Какво трябва да знаем по този въпрос през 2023?
- Все още банките са свръхликвидни и предлагат атрактивни продукти с цел по-голям пазарен дял, привличане на нови клиенти и запазване на настоящите. През 2022 г. депозитите на българите се повишиха с 15% спрямо 2021 г., а с над 30% се повиши броят на депозитите над 1 000 000 лв. По-малките банки и банкови институции предлагат най-добри условия за депозити, стигащи максимална лихва 2%, а по-големите банки се опитват да привлекат кредитоискатели с различни промоции от кредитната им палитра.
Въпреки няколкократното вдигане на основния лихвен процент с между 0,10 и 0,15 процента на ежемесечна база от страна на БНБ, някои от банките излизат всеки месец с информация, че запазват ниския лихвен процент към техните кредитоискатели. Други от най-големите банки в България дори предложиха през летните месеци промоционален ипотечен кредит за набиране на нови и запазване на стари клиенти с лихвен процент от 2,19%, при кредити за над 350 000 лв., както и финансиране между 85% и 90% от стойността на имот от ново строителство.
Бихме могли да кажем, че моментното състояние на банковия пазар у нас от две години е на рекордно ниски лихвени проценти за кредити и депозити. Не се очаква обаче тази тенденция да продължи вечно, тъй като най-вероятно Европейската централна банка ще се обърне към родните банкови институции с препоръка за повишение на лихвените проценти. Това ще бъде с цел овладяване на инфлацията, което е едно от условията за приемане на България в Шенген. Това увеличение на лихвите обаче ще бъде плавно и разумно, а и полезно.
- Какво можем да очакваме до края на годината на пазара за недвижими имоти от страна на купувачите?
- Очаква се този процес на изчакване и по-голямо търпение да претърпи метаморфоза през второто шестмесечие на 2023 година. Вече се усещат първите признаци на раздвижване на пазара, най-вече от страна на хора с по-спешна необходимост за сключване на сделка. Сред най-честите причини за това е появата на нов член на семейството.