Зареждане ...
ЗАРЕЖДАНЕ...
Начало
Анализи
Варна
Спортни
Регионални
България
Международни
Любопитно
Галерии
Личности
RSSВсички
Бизнес
Други
Институции
Криминални
Общество
| Проф. Красимир Петров: Да си купиш жилище с до 3 годишни брутни заплати, да се напънеш и да го опукаш до 5 години - това е изгодно | ||||||
| ||||||
Проф. Петров, кое в случая е по-интересно, че цените на жилищата в еврозоната падат за първи път от близо десетилетие или че у нас покупката на имот е доста по-скъпо платена услуга за живот? Да, по-интересното е второто, че у нас е далеч по-скъпа и става далеч по-неизгодно да се купува жилище, то е неизгодно от много години насам. От както жилищният пазар се балонизира, т.е. ние живеем в един изумителен жилищен балон. Това не означава, че по други места на света няма жилищни балони, такива има огромни, чудовищни балони и в Китай, и в Канада, и в Австралия, и т.н. В голяма част от Европа имаме спукващ се жилищен балон, но по-интересното е, че докато вече в почти цялата част на света, включително и в Китай жилищният балон се срива, в Канада вече има огромни сътресения, в Щатите около 30 и няколко 40 щата вече регистрират колосални сривове, говорим от 20-25% до момента на цените, в Европа имаме огромни сривове, разбира се, най-големият срив е в Германия, също така имаме и в Швеция. Германия е основен движещ пазар, така пишеше в анализа на “Капитал". Точно така. И въпреки това, у нас продължава това жилищно безумие. Те уточняват, че някак си в България имало феноменална народопсихология да притежаваме, но аз съм живял, работил, и най-вече преподавал в 10 държави по света. В Камбоджа, великата мечта на всеки един камбоджанец е да притежава свое собствено жилище, същото е и в Тайланд. Бил съм и в Саудитска Арабия, е така, и в Бахрейн е така, т.е. притежанието на жилището е част от българската народопсихология, но тя не е уникална, това важи за всички славянски народи. На практика, почти всички народопсихологии по света го имат този момент. Това, което е различно в западните икономики, е че част, примерно от германци, и разбира се американци и британци подразбират, че не винаги да се притежава жилище е изгодно. Изгодно означава, да можеш да си купиш жилището с 2-3 годишни заплати, годишни брутни заплати. Това означава, че ако едно семейство се напъне и си даде зор, може да го изплати, да го опука за 4 до 5 години, напълно. Да кажем за какъв апартамент говорим в момента? Винаги говорим за две неща, за медианен апартамент, т.е. за среден апартамент от средно статистическо семейство, това е нормалният пазар. В един нормален пазар трябват обикновено 2-годишни заплати, за да бъде изплатено едно жилище. Това се превежда на езика на ипотеките, че ипотеката, ако е 20-годишна, трябва да бъде не повече от 15%, максимум 20% от дохода на едно семейство. Тоест, ако семейството получава 2000 лв., ипотеката е около 200 лв., при нормални пазарни цени, уточнявам, защото ние сега сме далеч от нормалните цени. И това нещо се изплаща за около 20 години. И нека да уточня, ако примерно заплатата е 2000 лв., семейството се стисне и напъне, което е нормално за едно семейство, и плаща по 1000 лева, опуква кредита за около средно 4 години, в добри времена за 3, в по-лоши времена за 5, а сега ако те имат доход 2000, те се вкарват в т.нар. "кредитно робство, в рамките на 25 години. Това означава, че едно младо семейство, което взима ипотека за 25 години, която изяжда половината, сега дали е 40 или 50% не е съществено, означава, че е с разбити финанси и се обрича на сринати финанси буквално цял живот. Не е ли същото, ако плащаме наем, да речем от близо 800-900-1000 лв. на месец за един такъв медианен апартамент? Значи по правило не е. Хем е същото, хем не е същото и има съществена разлика, когато плащате наема, вие имате феноменална гъвкавост. Сега вие тук работите до МОЛ-а, но ако се премести студиото на радиото в другия край на София, вие сте вързани с жилището, което ви е тук близко и трябва да пътувате 35 или 55 минути до новата работа. Второ, вие сте вързани с това жилище, и както се случва, примерно на мои познати, изненада - близнаци. Оказва се жилището уникално тясно, при условие, че имат едно и сега очакват още 2. Тоест, гъвкавостта от гледна точка на разположение и география се запазва, гъвкавостта от гледна точка на квадратура се запазва, т.е. може да е друг вариант, семейството може да е с малко по-големи синове, както сме били ние с моя брат - аз на 14 г., брат ми на 18 г. отива в казарма, аз в езикова гимназия и изведнъж тази квадратура остава ненужна, т.е. семейството понякога има нужда да разшири квадратура, понякога да я свие. Може да дойде криза, да се върнат при родителите си, също така може да се случи нещо, да сменят работа в друг град, т.е. в единия вариант си вързан. И когато си вързан, всеки божи месец трябва да правиш вноска, няма значение дали жената е бременна, дали мъжът има някаква болест, какви са здравословните, какви са условията за пазара на труда, всички тези неща, банката всеки божи месец очаква вноска. Така е, съгласна съм с вас. Ще ми се да насочим фокуса малко повече към онова, което казахте, че у нас цените не са нормални. Спекулация ли е това? Какво се случва, защо тази тенденция не е валидна за България? Тенденцията, която споменах за масово спадане на цените в еврозоната. Проф. Петров, защо се наблюдава у нас тази тенденция, сякаш сме една изолирана общност. В Еврозоната цените спадат, обаче у нас се покачват, сякаш всеки ден стават все по-високи? Обяснението е изключително просто, а именно жилищният балон. Всеки жилищен балон, винаги в историята, без значение дали е Германия, Япония, Индия, САЩ, произволна държава има един-единствен корен и се корени в банковото кредитиране. Банковото кредитиране балонизира недвижимите имоти тогава, когато банковият кредит започне да расте значително по-бързо от икономиката. Това ще рече, че примерно ипотечните кредити нормално трябва да са спрямо размера на икономиката да са примерно около 20-ина процента. Икономиката расте с 3-4%, ипотечния кредит расте с 3-4%, икономиката върви добре със 7-8%, ипотечния кредит расте със 7-8%. Инфлацията се увеличава? Без значение, говорим, фокусираме се върху ипотечния кредит. В последните години обаче, и при нас, и при голяма част по света, докато икономиката расте с 3-4% или както беше по време на Ковид с 0, ипотечният кредит расте с 20-25%. Всички тези пари се наливат в жилища и жилищата надрастват икономиката. В един момент жилищният сектор става свръх размерен спрямо икономиката и това е фундаменталната икономическа причина, а именно свръхкредитиране в жилище, или ипотечно свръх кредитиране. За разлика от цяла Европа, в България това безумно жилищно кредитиране продължава и продължава и причината или поне симптоматично е, че имаме тук твърде ниски лихви. Големият необясним парадокс, за който и аз говоря с всички големи икономисти, с които се познавам, и също така в подкасти и дискусии, е абсолютно необяснимо защо, при условие, че сме вързани във валутен борд с еврото, ЕЦБ вдига лихвите до 3,25%, това означава, че произволна банка може да си депозира парите в ЕЦБ и да получи 3,25%, наша българска банка ще дава ипотечна лихва по 2,75% или по 2,80% или по 3%, вместо просто да си депозира парите в ЕЦБ или защо не закупи държавна облигация на някоя друга европейска държава, и да получава примерно 3,5% или 4%. В такъв случай, цените казвате, ще паднат надолу, ако това се случи? Ако лихвата се вдигне? Точно така, ако лихвата по ипотечните кредити се вдигне и тя рано или късно ще се вдигне, ние имаме само един-единствен прецедент в историята, а това е Япония, където десетилетия наред държавата съумява да държи лихвите свръхниски, почти нулеви, и това е свързано именно след спукването на балона от 1990 г. в Япония, но при условие САЩ, съответно ЕЦБ и всички останали централни банки с изключение на японската вдигат лихвите, в цял свят лихвите са високи, ние имаме вторите най-ниски лихви и в света, и в Европа след, доколкото разбирам държавата Малта, че ние ще останем този остров е трудно да се повярва. Тоест, аз като икономист, не мога да повярвам, че Германия, Франция, Италия, всички държави Великобритания. В САЩ държавните лихви по 10-годишни облигации са вече около 4% - 3,8%, ипотечните лихви са 6-7%, че при нас в България ще остане 2,75%. Много хора знаят, че в България каквото се случва по света идва у нас може би... Малко по-късно, с няколко години понякога закъснение? Не, между 6 месеца и 18 месеца, до 2 години може да дойде по-късно. Тоест, тази причина, за която вие питате, и както бяха отбелязали в статията, че в Европа в следствие на вдигане на лихвите на ЕЦБ кредитирането е почти замряло, и при замиране на кредитирането съответно и жилищния балон започва да издиша и да се спуква и вече виждаме в Германия сериозен срив, 10% спад на цените за 1 година е огромен срив. Тъй като обикновено, жилищата когато тръгнат да падат, те започват да падат с ускорени темпове, т.е., ако първата година е с 10%, очаква се втората да паднат 15%, третата да паднат 20%. И за три години, като се обърнеш, те са паднали 45%, което е катастрофална загуба за всеки един, който е купил жилище, особено с ипотека. Сега, тук може и мъничко да сменим темата, защото много често ме критикуват, ама защо вие мразите хората да купуват жилища. Казвам, не, аз не мразя хората да купуват жилище, нека си купуват, нямам нищо против, доктора или зъболекаря, който е изкарал всичките тия пари, той е на 55 г., той вече е спестил, икономисал, има 200-300 хиляди лева, да си купи с кеш пара, няма проблем. Проблемът е, че младите обикновено ги нямат тези пари. Последните случаи са младо семейство тръгва да си купува жилище и няма спукана спестена стотинка, родителите нямат спестени пари, и съответно майката взима потребителски кредит 25 000 лв., бащата взима потребителски кредит 25 000 лв., скалъпват 50 000 лв. за първоначална вноска и младото семейство взима над 200 000 лв. кредит, което както споменах ги обрича на кредитно робство. А и те не са наясно ще могат ли да спестяват редовно всеки божи месец. Добре професоре, тогава да си поговорим, какви фактори трябва да са налице, за да сме спокойни и да прибегнем към тази стъпка, да вземем кредит. Какво трябва да имаме, за да сме спокойни, че можем да си го позволим това нещо? И доколко официалният ценови индекс у нас отразява реалната стойност на имотите? Какви фактори трябва да са налице, за да може млади хора да направят тази крачка - покупка на жилищен имот, или по-скоро кандидатстване за кредит. Защото казахте вие, все по-често младите хора правят това без пукната пара. Два са основните критерия. Първият е доказана способност младите, изобщо всеки кредитополучател да може да спестява и съответно да заделя някакви пари. Оказа се, че в съвременното потребителско общество, т.нар. консумеризъм хората искат да харчат и да получават днес и сега веднага. Да отидат на екскурзия в Гърция и Италия, и къде ли не, да купят новите обувки, новия хладилник, печка, пералня, телефон и т.н. И се оказа, че в съвременното потребителско общество е изключително трудно да се спестява. Да се спестява означава да се лишиш от много неща, които можеш да вземеш днес, сега и да си подсигуриш в някакъв смисъл бъдещето. Оказва се, че огромна част от младото поколение, а вече и от старото не могат и нямат способността да спестяват. Спестяването е свързано със затягане на разходите, затягане на коланите, с лишения, самоограничения и това е част от човешката психология. И за да може човек да вземе кредит, трябва да има доказани способности, че може да заделя всеки месец. И ако дохода спадне, той може да се самоограничи. Това е първата част. Втората част, за да може да се вземе кредит, в случая става въпрос за ипотечен, но и за потребителски кредит, е че кредитът не трябва да тежи осезаемо, ключова дума. Какво означава това, да не тежи осезаемо? Думата осезаемо означава, че кредита при изплащането му, вноската не трябва да надхвърля 20%, максимум до 25%. Абсолютният таван за всички кредити и за всички вноски, които има едно семейство или един човек, наричаме го с термина домакинство, трябва да не надхвърля 33-35%, т.е. имате вноска по кола, имате потребителски кредит, имате ипотечен кредит, не трябва да надхвърлят вноските ви 35%, тъй като се допуска, че освен тези вноски, които правите, вие ще си имате и чисти битови разходи, храна, ток, вода и т.н. И отделно ще трябва да спестявате по 10%. Така, че за да не тежи ипотеката, тя не трябва да надхвърля 20-25% от месечния доход, т.е., ако семейството или домакинството, човек изкарва 2000 на месец, вноската трябва да е 400 до 500 лв., и тя тогава не тежи осезаемо. Добре, а доколко тогава – да обърнем сега монетата, от другата страна официалният ценови индекс отразява реалната стойност на имотите? Говорим за България. Какви са вашите наблюдения? Да, изключително трудно е. От една страна, брокерите имат интерес да надуват индекса много повече, отколкото е всъщност, за да казват: "Ето, цените вървят нагоре, вие трябва да бързате и да купувате“, и по този начин да разпалват народните страсти да купуват хората жилищата и така да се каже, да гонят бясно бягащия влак. Т.е. влакът вече е тръгнал, влакът вече заминава – ако вие не купите днес сега… Значи аз това съм чувал много пъти от баща ми: "Ако ти не купиш днес, сега, ти никога в живота си няма да купиш жилище. Трябва да купиш сега!“. Човекът просто се побърква на темата, че трябва да се купува – все едно че няма да има повече строителство, все едно че няма да има повече продажби и т.н. В паузата казахте нещо интересно – че дори вече има болестно състояние, наименование на такова, у нас. Точно така. И тя се нарича просто "недвижимата болест“, т.е. хора, които се – ключовата дума е вманиачават. Те са абсолютно маниаци и тежко психически болни да се купува жилище. Т.е. те вече не разбират жилище като място за живеене – така, както повечето хора разбират паркинга или автомобилния гараж, за паркиране на кола, за да не бъде откраднат автомобилът и т.н. Те вече го разбират като инвестиция, като начин на вкарване на пари. Вече последователите на Юлий Тонкин го разбират като механизъм за печалбарство – ще вземе 3, 5, 8, 12 апартамента, всичките с кредит, и той ще забогатее от тях, той ще стане милионер. Т.е. хората вече започват да мислят, то става част от ежедневните разходи. Радиата постоянно говорят за това нещо, вестниците пишат. Хората сядат на Нова година, на Коледа и продължават да си говорят на коледната маса, на Христов ден… За имоти, пари, печалба и сделки, абсолютно. За имоти, пари, печалби и колко са се качили – точно така. Хората се вманиачават. Професоре, ще поговорим с вас за критерия. Кои са основните критерии, по които отчитаме нормална цена, според вас? Що е то норма у нас и каква е нормалната цена? Първо, не говорим за норма у нас. Говорим за норма по света. Нормата е валидна – изумително, и за Индия, и за Тайланд, и за Япония, и за САЩ, и за Канада, Латинска Америка, за Африка. Т.е. тя е под някакъв смисъл присъща на човешкото икономическо поведение и тази норма по принцип до голяма степен важи и у нас, или поне е важала исторически у нас, и просто с течение на времето, в случай при балонизиране на икономиката започваме да излизаме от тази норма. И като икономисти ние знаем каква е нормата и съответно, когато започне да се излиза осезаемо и можем да дефинираме осезаемо, вече говорим за балон. Нормата за едно жилище е, че едно жилище трябва да струва 100 наема, т.е. жилището трябва да струва между 80 и съответно 120 наема. Когато е над 150 месечни наема, се говори за надценяване на жилището. Когато говорим вече за над 200 наема, говорим вече за жилищен балон. При нас наемите са между 300 и 400 месечни наема – това хората го разбират и се превежда, че жилището се изплаща за 30 години. Сега дали за 28, или за 35 – няма значение. Едно жилище, нормално, от наемите си се самоизплаща за 10 години. И да се инвестира за инвестиция, която ще се върне след 30 години, е уникална тъпотия. Просто човек трябва да няма здрав разум на 38 години да инвестира в жилище, да чака от 40 още 30 до 70-годишна възраст и до 70-годишна възраст той да чака да му се върнат парите и на 71-вата си година, ако доживее, той да види първия лев печалба. Това не е нормална инвестиция. В нормалните инвестиции доходността е между 8 и 15%, което означава, че една прилична инвестиция се изплаща за 7, 8, 10 години и в рамките на 14 години парите, след като ви се върнат за 7, те е ви се удвоят за още 7 и парите ще се учетворят в рамките на да кажем на 20-25 години. Т.е. това е класическата историческа норма. По-интересното е, че тези данни ги имаме много добре от Древен Рим в рамките на историята на 1000 години, в Древна Византия също ги имаме в рамките на хилядолетната история, във Великобритания се знае горе-долу, че това е нормата за наеми и винаги знаем, че тези отклонения тръгват, когато започне някакво интензивно банково кредитиране, което да балонизира жилищния пазар. След което ние винаги знаем, че винаги след едно балонизиране балонът рано или късно се спуква. При нас ще се спука очевидно по-късно и тогава настъпва трагедия, икономическа, финансова, бавна и най-вече лична трагедия за семейство и домакинство, което загубва жилище – така, както беше от 2008 до 2012 г. Тогава се спука този жилищен балон, настана хаос. Тогава се спука този жилищен бално. А как държи икономиката в момента този балон? Какво е отношението на балона към икономиката в България в момента и какво ще се случи, ако той се спука, предвид състоянието на икономиката? Ако той се спука… Да, в момента един жилищен балон навсякъде по света винаги балонизира цялата икономика. Т.е. икономиката започва да работи и жилищният пазар се превръща в двигател на икономиката, т.е. всичко, свързано със строителни материали, всичко, свързано с хладилници, печки, перални, обзавеждане, майсторене – прозорци, дограми и т.н. Изобщо, в един момент, когато се балонизира жилищният пазар, жилищният балон става 30, 40, 50% от цялата икономика се движи, около 25% - директно от строителство и още 25% - индиректно. И това означава, че когато се спука жилищният балон, това удря, подсича тотално икономиката и икономиката влиза обикновено по правило в изключително тежка депресия. Ние това нещо сега го виждаме и ще го виждаме. Вашата прогноза за тази депресия у нас – кога ще се случи? Да. Трудно е, тъй като аз си мислех и аз очаквах, че щеше да се случи вече до този момент, но по някаква причина нашите лихви остават ултра ниски, исторически. Както вече стана въпрос, да. Както вече стана на въпрос и че те не реагират на световните лихви. Т.е. ние едва ли не сме някакъв остров, поне сега, засега, на този етап, сме някакъв остров – в случая лихвен и съответно жилищен, и човек да залага, че ние ще останем изолирани от цялата световна икономика и от всичко, което се случва около нас, не е икономически рационално и обосновано. И тези хора, които залагат, носят огромни рискове. Ние в икономиката никога не работим с "това ще стане“ или "това няма да стане“, а говорим с това каква е вероятността да стане и каква е вероятността да не стане за определен период от време. Т.е. очаквам, че няма как в края на… при условие че вече имахме един сериозен спад на жилищата миналото последно тримесечие от октомври до декември, но сега отново, поне статистически, се възроди ръстът на жилищата. Сега, между другото, тук пак се връщам на въпроса ви отпреди това – има известни съмнения дали наистина има този огромен, луд скок на цените на жилищата от 10%, който те отчитат, при условие, че броят на сделките е паднал тримесечие за тримесечие, около 30% - за по-предните тримесечия, около 25% и сега 10%. Т.е. спада броят на сделките с 20-30% и на годишна база, и на тримесечна база спрямо съответно тримесечие, спрямо тримесечието отпреди една година. Т.е. запазваме сезонността, и въпреки това, цените на жилищата продължават да растат. Това може да се случи, но да имаме този огромен ръст, за който те говорят – от 10%, звучи доста нереалистично. Говорим за анализа, с който започнахме. Да, за анализа, точно така, за който четем. Нереалистично ми се струва това увеличение. Да, да, доста нереалистично ни се струва, но брокерите са отчаяни. В момента те умират от глад, тъй като вече говорим за 20, 30-процентен спад на броя на сделките, а те се хранят от бройка сделки, тъй като те имат бройка сделки, умножена по комисиона. Проф. Петров, благодаря ви за този интересен разговор. Надявам се да сме били полезни на нашата аудитория. Като за финал – вашият съвет към всеки, който се изкуши да купи имот? По-скоро съветът е опичайте си акъла и ако не сте сигурни, не скачайте в трапа или в океана. Нямате представа колко е далеко брегът. Вие може да сте на кораба и брегът да ви се струва на 1 километър да го преплувате, а всъщност брегът да е на 20 километра и да нямате шанс и да се удавите. Млади хора, опичайте си акъла преди да сложите подписа и да се обвържете с дългосрочен кредит към банката. |
Зареждане! Моля, изчакайте ...
Покажи:Всички | Само на регистрирани | Моите | На приятелиПокажи и всички отговори
Aнонимен
на 08.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 08.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 08.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 08.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 08.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 07.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 07.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 07.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 07.10.2023 г.
0
Aнонимен
на 07.10.2023 г.
0
Коментарите са на публикуващите ги. Varna24.bg не носи отговорност за съдържанието им! Всички коментиращи са се съгласили с Правилата за публикуване на коментари.
grajdanina
ИЗПРАТИ НОВИНА
Виж още:
Ryanair пуска нови полети
10:59 / 28.11.2024
Виктор и Беба отново заедно
08:46 / 29.11.2024
Важни новини за голям ремонт във Варна
16:36 / 28.11.2024
Вижте какви решения взе днес Общинския съвет на Варна
16:50 / 28.11.2024
Wizz Air със страхотни новини от летище Варна
14:55 / 28.11.2024
Актуални теми
Абонамент
Анкета
