©

Варненската продажба е сред най-големите сделки за недвижими имоти тази година. Собствеността на още един мол се смени през последните месеци - пловдивския "Марково тепе", но според източници от пазара платената цена е по-ниска.

Извън размера сделката показва, че варненският пазар на молове отдавна е пренаселен и интерес за търговски центрове от инвеститори няма. Всъщност това са и другите най-скъпи сгради в града - две за под 100 млн. евро. Днес от петте построени обекта само два работят по предназначение, като единият стана собственост на финансиралата го банка. Третият фалира, друг беше купен от общината. Най-любопитна обаче е сегашната трансформация на Galleria Varna. Това ще е първият (поне в България) несбъднат мол, който ще стане лечебно заведение. А, оказва се, морският град досега почти беше подминат от вълната частни болници.

В началото на юни полският инвеститор в проекта - Globe Trade Center (GTC), и българските му съдружници братята Тони и Красимир Икономови, са сключили споразумение за продажбата на мола, а в средата на юли прехвърлянето на собствеността е било и окончателно финализирано.

В средата на юли акционерите прехвърлят дяловете си на създаденото през юни дружество "АП Инвестмънтс". Съдружници в него са Ангел Ангелов (45%), Александър Минов (45%) и Петър Дудоленски (10%). И тримата са сред акционерите във веригата здравни заведения "Сити клиник", а сега са вписани и като нови управители на "Галерия Варна".

Ангел Ангелов е синът на единия от съсобствениците на групата за производство на пилешки продукти "Градус", а финансовият инвеститор Александър Минов е техен партньор в производителя на олио "Бисер Олива". Третият участник Петър Дудоленски е мениджър с опит в имотния бизнес. Платената цена в сделката е 5.5 млн. евро за 100% от капитала на "Галерия Варна", както и вземанията на GTC от българското дъщерно дружество при цена 1 евро, става ясно от документи в Търговския регистър. Но това без дълговата част със заемите към банките и полския инвеститор. Според източници близки до сделката общата сума, която купувачите са платили, е между 30 и 40 млн. евро, но според пазарни анализатори вероятно стойността е по-ниска. Източник на "Капитал" заяви, че полската компания е отписала вземането си от над 100 млн. лв. и не е получила нищо в замяна. Според него общо платеното е декларираното - 5.5 млн. евро.

Самата сделка се сключва на няколко етапа. В първия от тях в края на април GTC изкупува дела от 35% на братя Икономови в регистрираното в Австрия холдингово дружество Galeria Ikonomov, което е собственик на "Галерия Варна". От финансовия отчет на полската компания за първото тримесечие на 2015 г. става ясно, че GTC е поела и заемите на миноритарния акционер, предоставени за реализацията на проекта, срещу 0.8 млн. евро.

В края на юни капиталът на "Галерия Варна" е увеличен от 50 хил. лв. на 35.1 млн. лв., като новите акции са записани пряко от GTC. Седмица по-късно следва ново увеличение на капитала до 162.1 млн. лв., а като акционер с новата сума от близо 127 млн. лв. влиза регистрираното в Холандия холдингово дружество GTC RH (с предишно наименование GTC Bulgaria), в което полската група е едноличен собственик.

Проектът за мол Galleria Varna беше най-голямата инвестиция на полската група GTC в България (виж карето). В обекта са вложени около 90 млн. евро по оценки на един от купувачите - Ангелов. Изграждането му беше финансирано от две банки - унгарските OTP (собственик на Банка ДСК), и MKB (която притежаваше българска МКБ Юнионбанк, придобита през пролетта на 2014 г. от ПИБ) и вероятно поне 10% средства на GTC. Молът с разгъната застроена площ от 110 хил. кв. м беше завършен 95% още през 2010 г., но кризата и насищането на варненския пазар с търговски центрове (виж карето) забавяха откриването му в продължение на няколко години.

Междувременно натрупалите се през последните няколко години загуби в отчетите на GTC принудиха полския инвеститор да потърси промяна и да започне да разпродава част от активите си. Във финансовите отчети на GTC Galleria Varna е посочена като актив, държан за продажба, за пръв път в края на 2014 г., макар още през 2012 г. полската група да оповестява пред инвеститорите си, че е спряла изграждането на проекта. Така при план за четири мола в България на GTC преди кризата резултатът е два работещи центъра в Бургас и Стара Загора, един продаден - във Варна, и един с неясна съдба - в Русе (виж карето).

Трудно е да се изчисли с каква загуба излиза полската компания от проекта заради неяснотата колко са дълговете и платените вноски през годините, както и колко са били собствените средства. Справка в Имотния регистър показва, че имотът е заложен в ПИБ (по вземания, наследени от Юнионбанк) и унгарските банки MKB и OTP срещу заем от 125.7 млн. лв. Според последните вписани в Търговския регистър залози дългът е бил малко под 50 млн. евро. В края на юли залозите са заличени. Ипотеката върху сградата засега си стои, но според представител на купувачите предстои и тя да бъде вдигната.

От последния публикуван финансов отчет на GTC става ясно, че към края на първото тримесечие на 2015 г. задълженията на групата към двете финансирали проекта унгарски банки са на обща стойност 17.68 млн. евро, от които краткосрочните задължения са 933 хил. евро. Последният отчет на "Галерия Варна" е за 2014 г. и според него задълженията към финансови предприятия са 32 млн. лв., а към предприятия от групата - 129 млн. лв.

В публичните регистри няма информация какво точно се е случило с дълговете. Без да посочва суми, Ангел Ангелов каза пред "Капитал", че заемите към банките са погасени от купувача, платено е и договореното към GTC, така че имотът е чист от тежести. Той допълни, че "Сити клиник" традиционно работи с ДСК (собственост на кредитора на мола ОТР) и затова е много вероятно партньорството да продължи. Средства ще са нужни и за реконструкцията и довършването на обекта.

Освен смяната на собствеността обаче за сградата предстои и смяна на предназначението. Пред "Капитал" Ангел Ангелов каза, че идеята на тримата инвеститори при купуването на сградата е там да има здравно заведение. Конкретният формат обаче тепърва ще се изяснява. Предстои да бъде решено и каква друга дейност да се развива в обекта.

"Сградата е построена така, че функционално и регулаторно може да бъде разделена на две части", обяснява Ангелов. Разположението й е Г-образно, като съотношението на двете крила е от порядъка 60:40. Това позволява едната част да бъде превърната в болнично заведение, а в останалата да се развива друга дейност. Каква точно - все още не е решено. По думите на Ангелов възможен вариант е в другото крило да се обособи търговска част, тъй като разположението на обекта - на т.нар. улица на моловете в морската столица, позволява привличането на голям човекопоток, а и болницата ще генерира трафик. Друга част от крилото може да бъде посветена на други съпътстващи здравеопазването дейности, като се превърне в своеобразен здравен хъб, включващ например център, в който да се извършва и обучение на кадри или да се провеждат конференции на здравна тема.

"Въпрос на проектиране е", казва инвеститорът. "В "Сити клиник" работим с американското студио HKS, което е най-големият проектант на болници в света, така че ще разчитаме много и на техните идеи, които ще ни предложат", допълва той. Окончателното избистряне на плана вероятно ще стане факт до края на година. След това довършителните дейности по обекта ще отнемат около година.

Така по всичко личи, че през 2017 г. Варна ще има нова болница с марката "Сити клиник". Тя най-вероятно ще е многопрофилна, а размерът й ще е съизмерим с този на най-голямата частна болница по приходи в България - софийската "Токуда", която е разположена на РЗП 52 хил. кв. м. Амбициите за бизнеса също не са малки - по думите на Ангелов лечебното заведение ще обслужва не само жителите и гостите на морската столица, а и пациенти от цяла Североизточна България. Заявка, която не звучи неразумно на сравнително слабо развития болничен пазар във Варна. Най-голямата болница в града е държавната "Света Марина", през която за 2014 г. са преминали 55.5 хил. пациенти, а нетните й приходи за годината са близо 92 млн. лв. Останалите играчи в града обаче са предимно малки по размер частни заведения.

Самата верига "Сити клиник" има поликлиника на ул. "Брегалница" в центъра на Варна, която по думите на Ангелов е сред водещите ДКЦ-та в страната по обороти. За момента не е решено дали съществуващата клиника ще бъде слята с нея, или ще остане да работи като самостоятелен обект. Имотът, в който се помещава "Сити клиник Брегалница", е нает, каквато е общата стратегия на веригата - да наема дългосрочно (за 20 - 25 години) помещенията си. Под наем ще бъде отдаден и нереализираният мол, в който ще бъде новата болница. Търсената от тримата купувачи на сградата доходност ще е около 10%, казва Ангелов.

Той не изключва възможността след време сградата да бъде продадена на инвестиционен фонд например, а тримата български инвеститори да купуват и други обекти. "Бихме разгледали и други интересни сгради, но на този етап не гледаме нищо конкретно", посочва той. Така например групата "Градус", в която съсобственици са баща му Иван и чичо му Лука Ангелов, притежава терен от 11 дка в центъра на Стара Загора, на който в бъдеще също ще се търси предназначение. Собствеността върху терена е разделена наполовина между "Градус" и израелския оператор на киносалони Cinema City, чийто бизнес в България се управлява и от Петър Дудоленски. На този етап пазарът в града не предполага отварянето на нов мол, в града вече има достатъчно търговски центрове - Galleria Stara Zagora е сред най-обезценените активи на GTC, конкурентният Park Mall на два пъти смени собственика си, а в City Mall отвориха единични обекти. Не е изключено обаче в бъдеще теренът да се използва за болница. Групата "Градус" има проект за изграждане на мол и в центъра Бургас, но все още се водят реституционни дела, които могат да отнемат години.

Междувременно в началото на лятото веригата "Сити клиник" стъпи в Бургас, като купи Специализираната болница по кардиология и кардиохирургия "Понтика", която е и първата й болница извън София. Сделката е част от плана за експанзия на веригата, чиято амбиция е да се превърне в най-голямата болнична верига в страната (сега лидер е "София мед"). За тази цел само за 2015-2016 г. са предвидени инвестиции от 200 млн. лв., които освен за откриването на болница във Варна и в покупката на лечебното заведение в Бургас ще бъдат насочени и към разширяването на съществуващата болница на Околовръстното шосе в София, както и в изграждането на онкоболница в столицата. Строежът на новата сграда, която ще се намира на Цариградско шосе, трябва да приключи до края на годината, каза Ангел Ангелов.

 

Източник: в.Капитал